전세 사기 예방의 첫걸음, 등기부등본 확인의 중요성
전세사기예방
권리분석필수
2026년부동산
전세계약을 앞두고 있다면 ‘등기사항전부증명서(구 등기부등본)’ 확인은 선택이 아닌 생존을 위한 필수 절차입니다. 2026년 현재 부동산 시장은 전세가율 변동과 깡통전세 위험이 공존하고 있어, 서류상 깨끗해 보이는 집이라도 숨겨진 빚이나 권리 관계를 파악하지 못하면 보증금 전액을 날릴 위험이 있습니다.
등기부등본은 해당 부동산의 신분증과 같습니다. 집주인이 누구인지, 빚은 얼마나 있는지, 압류나 가압류 같은 위험 요소는 없는지를 국가가 공적으로 증명하는 문서입니다. 특히 2026년 개정된 주택임대차보호법 및 관련 정책에 따라 임대인의 체납 국세 열람 권한이 강화되었으나, 등기부등본상의 선순위 채권 확인은 여전히 임차인의 몫입니다. 은행 대출 실행 시에도 이 서류를 기준으로 한도가 산정되므로, 대출 거절 사유를 미리 피하기 위해서라도 꼼꼼한 확인이 필요합니다.
과거에는 단순히 근저당권 설정 여부만 확인했다면, 이제는 신탁 등기 여부나 임차권 등기 명령 이력까지 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 스마트폰으로도 즉시 열람이 가능해진 만큼, 계약의 모든 단계에서 실시간으로 변동 사항을 체크하는 습관을 들여야 합니다.
| 구분 | 과거 (2023년 이전) | 2026년 현재 (최신) |
|---|---|---|
| 확인 방식 | 중개사가 출력해 준 서류에 의존 | 계약 단계별(계약, 잔금, 전입) 임차인 직접 열람 필수 |
| 핵심 리스크 | 단순 근저당권(융자) 확인 위주 | 신탁사기, 조세채권, 임차권등기 이력 등 입체적 분석 |
| 접근성 | PC 인터넷 등기소 위주 | 모바일 앱 및 안심전세 앱 연동으로 접근성 대폭 강화 |
| 정보 공개 | 확정일자 부여 현황 확인 까다로움 | 임대인 동의 시 국세 체납 및 선순위 보증금 확인 절차 간소화 |
표제부, 갑구, 을구 완벽 해부 및 체크포인트
표제부
갑구소유권
을구근저당
말소기준권리
등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 나뉩니다. 법률 용어가 낯설더라도 각 구역에서 무엇을 봐야 하는지만 알면 안전한 집인지 아닌지 1분 만에 판단할 수 있습니다. 전세 대출과 보증보험 가입을 위해서는 아래 내용에 하자가 없어야 합니다.
▶ 1. 표제부: 부동산의 신상정보
표제부는 집의 주소, 면적, 용도 등 물리적인 현황을 보여줍니다. 가장 먼저 계약하려는 집의 주소(동, 호수 포함)가 등기부등본 상의 주소와 정확히 일치하는지 확인해야 합니다.
▶ 다가구주택의 경우 지번이 일치해야 하며, 다세대(빌라)나 아파트는 동/호수까지 정확해야 보호받을 수 있습니다.
▶ ‘근린생활시설’로 표기되어 있다면 전세 대출이 불가능하거나 보증보험 가입이 거절될 수 있으므로 주의해야 합니다.
▶ 2. 갑구: 소유권에 관한 사항
집주인이 누구인지, 소유권에 다툼이 없는지를 보여줍니다.
▶ 소유자 일치 여부: 계약하러 나온 임대인의 신분증과 갑구의 소유자 이름, 주민등록번호 앞자리가 일치하는지 반드시 대조해야 합니다.
▶ 위험 단어: ‘가압류’, ‘가처분’, ‘가등기’, ‘예고등기’, ‘압류’, ‘경매개시결정’ 등의 단어가 있다면 뒤도 돌아보지 말고 계약을 피해야 합니다. 이는 소유권 분쟁이 있거나 빚 때문에 집이 넘어갈 위기라는 뜻입니다.
▶ 신탁 등기: 소유권자가 ‘OO신탁회사’로 되어 있다면, 실제 집주인이 아닌 신탁회사의 동의서 없이는 계약이 무효가 될 수 있는 매우 위험한 매물입니다.
▶ 3. 을구: 소유권 이외의 권리 (빚)
집을 담보로 빌린 돈(빚)을 확인하는 곳입니다. 전세 보증금을 지키기 위해 가장 눈여겨봐야 할 곳입니다.
▶ 근저당권설정: 집주인이 집을 담보로 은행에서 돈을 빌린 기록입니다. ‘채권최고액’을 확인해야 합니다. 채권최고액은 통상 실제 대출금의 110~120%로 설정됩니다.
▶ 말소사항 포함 열람: 반드시 ‘말소사항 포함’으로 열람하여 과거에 빚을 잘 갚았는지, 임차권 등기 명령(보증금을 못 돌려줘서 기록된 낙인) 이력이 있는지 확인하는 것이 좋습니다.
안전한 전세 계약을 위해 아래 공식을 기억하세요.
(채권최고액 + 내 전세보증금) ÷ 주택 시세 < 70%
▶ 위 비율이 70%를 넘어가면 집값이 떨어졌을 때 보증금을 온전히 돌려받지 못할 위험이 큽니다. 2026년 기준, 보증보험 가입 조건도 강화되었으므로 가급적 융자가 없는 집이나 비율이 60% 이하인 집을 선택하는 것이 안전합니다.
전세대출 및 보증보험 가입을 위한 안전 기준
전세 대출을 받거나 HUG(주택도시보증공사), HF(한국주택금융공사) 등의 전세보증금 반환보증에 가입하려면 등기부등본상 특정 조건이 충족되어야 합니다. 은행과 보증기관은 위험한 집에 절대 돈을 빌려주지 않습니다.
| 항목 | 안전 기준 (대출 및 보증 가입 가능) | 위험 기준 (대출 불가 및 보증 거절) |
|---|---|---|
| 건축물 용도 | 아파트, 다세대, 연립, 주거용 오피스텔 | 근린생활시설, 위반건축물 등재 시 |
| 소유권 침해 | 갑구에 소유권 외 다른 등기 없음 | 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등 존재 |
| 선순위 채권 | 시세 대비 부채비율 안정권 (통상 60~70% 이하) | 선순위 채권 과다로 깡통전세 우려 시 |
| 신탁 여부 | 신탁 등기 없음 (또는 신탁사 동의 및 말소 조건) | 신탁 등기 상태에서 위탁자(집주인)와 단독 계약 |
인터넷 등기소 및 모바일 열람 발급 절차
700원열람
24시간확인
PDF저장
등기부등본은 대법원 인터넷등기소 사이트나 모바일 앱을 통해 365일 24시간 언제든 조회할 수 있습니다. 공인중개사에게만 의존하지 말고, 계약 당일 현장에서 스마트폰으로 직접 확인하는 것이 가장 안전합니다.
▶ ① 대법원 인터넷등기소 접속
PC에서는 대법원 인터넷등기소에 접속하고, 모바일에서는 ‘인터넷등기소’ 앱을 설치합니다. 별도의 회원가입 없이 비회원으로도 전화번호 인증만 하면 열람이 가능합니다.
▶ ② 열람/발급 선택 및 주소 검색
메인 화면에서 ‘부동산 등기열람/발급’을 선택합니다. 단순 확인용이라면 ‘열람하기’를, 관공서나 은행 제출용이라면 ‘발급하기’를 선택합니다. (화면 내용은 동일하나 법적 효력 유무 차이)
▶ 주소 검색 시 ‘도로명 주소’나 ‘지번 주소’를 정확히 입력합니다.
▶ 아파트나 빌라는 ‘집합건물’, 단독주택은 ‘토지+건물’을 선택해야 합니다.
▶ ③ 말소사항 포함 여부 선택
이 단계가 중요합니다. 기본 설정은 ‘현행’으로 되어 있으나, 반드시 ‘말소사항 포함’을 선택하여 과거 이력을 확인하는 것을 추천합니다
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