전세라는 용어는 오로지 한국에서만 사용되고 있습니다. 중요한건 전셋집에 살고 있는데 집중에 대한 문제가 생겼을 때 입니다. 그 상황에 따라서 어떻게 대처해야 할까요? 묵시적 갱신으로 연장한 전셋집에 살고 있는데 집주인이 바뀐다고 합니다. 또는 사망한다고 합니다. 또는 파산한다고 합니다. 새로운 집주인이 직접 산다고 하는데 언제까지 집을 빼줘야 하는 걸까? 새로운 집을 구할 때 들어가는 중개수수료는 누가 부담해야 하는걸까? 라는 내용으로 아래 설명드리겠습니다.
▣ 전세집 사는 중 집주인의 문제 발생
전세 계약 중에 집주인의 사망, 소유권 변경, 또는 파산 같은 예기치 못한 상황들이 생기는 경우가 많습니다. 이는 세입자들에게 혼란을 줄 수 있는데 이런 상황에서도 가장 걱정되는 것이 ‘전세 보증금’ 입니다. 이를 안전하게 보호하면서 권리를 지키기 위해서 어떻게 대처해야 하는지 그 정보를 같이 확인해보세요.
1.집주인 변경시 대처방법
전세 기간에 집주인이 변경되는 경우들이 굉장히 많습니다. 주로 매매, 증여를 통해서 새로운 소유주가 나타나는 경우들입니다. 이때 세입자의 권리로 법적 보호받으면서 주요 대처 방법들은 꼭 숙지하셔야 합니다. 그 방법을 설명드리겠습니다.
ⓐ 새 집주인도 기존 계약을 승계
이 내용은 새 집주인이 나타난다 하여도 기존의 전세 계약은 그래로 유지가 됩니다. 이것은 민법 제 628조에 따라서 세입자는 계약 기간이 끝날 때까지 보증금 반환과 거주 권리를 보장받게 됩니다. 따라서 새로운 소유주와 따로 계약을 체결할 필요가 없지만 혹시나 집주인이 보증금을 반환하기로 합의할 경우에는 주의가 필요합니다. 이점 꼭 인지하셔야 합니다.
ⓑ 대항력을 유지
대항력을 유지하기 위해서는 전입신고와 확정일자를 받은 상태여야 하는데 이것은 새로운 집주인에게도 세입자의 권리를 주장할 수 있게 하는 것이기에 꼭 참고하셔야 합니다.
ⓒ 주택 임대차 보호법을 확인
주택 임대차 보호법에 따라서 세입자는 매매 대금보다 보증금이 우선 변제되는 권리를 가지게 됩니다. 특히나 확정일자를 받아 두었으면 경매나 고매 상황에서 보증금을 안전히 보호할 수 있습니다. 이점 꼭 참고하시고 피해 입지 마세요.
2.집주인 사망시 보증금 대처방법
전세사는데 집주인이 사망하는 경우가 있습니다. 누군가 사망했다는 것은 안타까운 소식이지만 그것보다 더 중요한건 내집에 대한 안전과 내 보증금에 대한 안전입니다. 그리고 집주인이 사망했을 때 상속 문제가 발생할 수 있는데 이런 경우에는 세입자는 누구에게 보증금을 받아야 할까? 그리고 계약은 어떻게 되는건지 불안감이 생길 수 있습니다. 이때 대처하는 방법에 대해서 설명드리겠습니다.
ⓐ 상속인에게 계약 승계
집주인이 사망하게 되면 상속인들이 해당 집의 소유권을 승계받게 됩니다. 따라서 전세 계약 역시 자동으로 상속인에게 승계되면서 상속인들이 보증금을 반환할 책임을 지게 됩니다. 세입자들은 상속인과 직접 보증금 반환 또는 계약 유지 문제를 협의하시면 됩니다. 물론 이때 정말 중요한건 법무사나 변호사에게 도움을 요청하시는 것도 큰 도움이 됩니다.
ⓑ 보증금 반환 청구
혹시나 상속인들이 여러 명이라면 세입자는 모든 상속인에게 보증금 반환을 공동 청구할 수 있게 됩니다. 이러한 과정에서 상속인 간에 재산 분배 절차가 진행될 수 있지만 세입자의 권리로는 확정일자 및 대항력을 통해서 보호되니 참고하세요.
ⓒ 주택 임대차 보호법에 따른 보호
세입자는 전입신고랑 확정일자를 통하여 상속 과정 중에서도 자신의 권리를 주장할 수 있는데 경매 또는 공매 절차가 진행되어도 우선 변재권이 적용을 받게 됩니다.
3.전세 집주인 파산 시 보증금 대처방법
이 경우는 다른 것들과 다르게 문제가 좀더 심각합니다. 이유는 상속에 대한 내용이 없이 내 돈도 없을 수 있다는 생각을 해야 하기 때문입니다. 그래서 전세 집주인의 파산은 세입자에게 상당한 위험 요소로 다가올 수 있습니다. 다만 적절한 절차를 통하여 세입자의 권리를 보호받을 수 있게 됩니다.
ⓐ 임대차 계약의 존속
집주인이 파산을 하여도 전세 계약 자체는 유효합니다. 파산 관재인이 집을 처분하여도 세입자의 전세 보증금을 돌려줘야 할 의무는 당연히 존재해 있습니다. 다만 그 돈이 있는가 없는가에 따라 다른데 이 점은 꼭 변호사 등에게 자문을 구하는 것을 적극 추천합니다.
ⓑ 대항력 및 우선 변제권
집주인의 파산 때문에 집이 경매에 넘어가게 되면 세입자는 대항력과 우선 변제권을 통해서 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있게 됩니다. 확정일자가 있다면 세입자의 권리가 더욱 강하게 보호를 받게 됩니다.
ⓒ 파산 신청과 보증금
집주잉니 파산하면 보증금을 돌려받기 어려운 상황입니다. 때문에 전입신고와 확정일자를 통하여 경매 절차에서 보증금을 우선 변제 받을 수 있게 준비하셔야 합니다. 이건 진짜 빠르게 준비하셔야 합니다. 나도 모르게 집주인이 파산 신청으로 빠르게 마감될 수 있습니다.
4.전세 집주인 바뀜에 대한 추가사항
ⓐ 전세보증보험 가입을 꼭 하세요.
전세를 산다면 당연한 이야기 지만 전세보증보험에 꼭 가입을 해놓으셔야 합니다. 이는 나의 전세 보증금을 보호하기 위해서 필수 입니다. 전세보증보험은 집주인이 보증금을 반환하지 못하는 상황에서 보증금 반환을 대신 보장해주는 제도입니다. 다만 보증금이 늦게 받는다던지 여러 상황에서 불편함이 있기도 하지만 꼭 필요한 내용입니다.
ⓑ 계약 갱신 청구권 행사를 꼭 하세요.
주택 임대차 보호법에서 세입자는 1회 계약 갱신 청구권을 행사 할 수 있습니다. 이 권리는 집주인 변경이나 기타 문제 발생에 대한 내용을 안정적으로 거주할 수 있는 것이니 이것도 참고하세요.
▣ 전세 집주인 바뀌면 걱정하는 것들
집주인이 바뀌면 많은 사람들이 걱정하는 것들이 있습니다.
- 집주인이 바뀌면 계약이 바뀔까? (아니요 계약은 그대로 입니다.)
- 세입자는 언제든 계약을 종료할 수 있습니다.
- 중개수수료를 요구할 수도 있습니다.
ⓐ 집주인이 바뀌었을 때 계속 살 수 있습니다.
새로운 집주인은 현재 전세 계약을 유지해야 합니다. 집을 매매하면 해당 집에 대한 임대차 계약도 승계되기에 ‘집주인은 연장한 계약기간이 끝나야 퇴거에 대한 요구를 할 수 있습니다.’ 단! 만기가 2개월 이상 남은 상태로 집주인이 거주하겠다고 하면 추가 연장이 불가 합니다. 그래서 계약갱신요구권이 남아있어도 마찬가지니 참고하세요.
ⓑ 중개수수료는 집주인 몫입니다.
세입자는 언제든지 계약을 종료할 수 있습니다. 단! 계약갱인요구권을 사용하여 계약을 갱신했던지 묵시적 계약 연장을 하는 경우에만 가능합니다. 세입자가 계약 해지를 통보하게 되면 그 시점으로부터 3개월 후 계약이 종료됩니다.
집주인은 이때까지 세입자한테 보증금을 돌려줘야 합니다. 다음 세입자를 구헤야 하는 경우라면 ‘중개수수료도 집주인이 부담해야 합니다.’ 반면에 계약 해지를 통보한 시점으로 3개월 전까지는 집을 비워줘도 보증금을 요구할 수 있습니다.
ⓒ 합의를 통해서 방법을 찾아 보세요.
주택임대차보호법을 기준의 원칙이었는데 이와는 별개로 집주인과 합의에 따라서 계약을 조기에 종료할 수 있습니다. 집주인이 세입자를 강제 쫒아낼 수는 없으나 이에 상응하는 보상을 하고 세입자가 승낙하게 되면 가능합니다.
이 경우는 세입자는 보장된 권리를 양보하고 나가는 것이기에 집주인은 세입자의 요구사항을 수용하는 편입니다. 그래서 새로운 집주인과 잘 합의가 된다면 다른 집을 구하는데 필요한 중개수수료, 이사비용 등을 받고 계약을 끝낼 수 있기도 합니다.